Księgi wieczyste KW

Rejestry » Księgi wieczyste KW

Aktualizacja: 11.05.2021 r.

Czy to się komuś podoba czy nie, w Polsce obowiązuje zasada jawności ksiąg wieczystych. Księgi są prowadzone w systemie informatycznym. Na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości znajdziemy dostęp do Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW), wraz z przeglądarką tych ksiąg (lub jak kto woli: wyszukiwarką), wnioskami i innymi istotnymi informacjami. Rozczaruje się jednak ten, kto „z ciekawości” będzie chciał sprawdzić jaki majątek mają jego sąsiedzi ;) To tak nie działa.

Łatwo dostępne Elektroniczne Księgi Wieczyste mają być ułatwieniem dla właścicieli danej nieruchomości oraz osób zainteresowanych jej nabyciem, które chcą szybko zapoznać się ze stanem prawnym tej nieruchomości. Dlatego też, aby przejrzeć księgę należy podać jej numer, a to już informacja, która nie jest powszechnie znana.

Przeglądanie ksiąg wieczystych

Wpisując w wyszukiwarce numer księgi wieczystej możemy przejrzeć za darmo aktualną lub zupełną treść KW. Przeglądana w ten sposób księga pochodzi z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) i jest w zasadzie taka sama, jaką uzyskalibyśmy w wersji płatnej, tylko że nie jest uznawana za dokument urzędowy, gdyż nie ma elementów „weryfikowalnych” wymaganych dla odpisów i wypisów. Jeśli jednak nie potrzebujemy akurat dokumentu tylko po prostu sprawdzenia, jest to dobry sposób. Trudno bowiem zarzucić CIKW zatajanie stanu prawnego nieruchomości.

Czym się różni aktualna wersja KW od wersji zupełnej?

Otóż w wersji aktualnej poznamy stan księgi na dzień jej przeglądania, to znaczy, że wszystkie wpisy i wzmianki są aktualne, co znacznie ułatwia jej przeglądanie.

W zupełnej wersji KW znajdziemy wcześniejsze wpisy i wzmianki oraz ich wykreślenia, informacje o starych wyodrębnieniach z innych ksiąg wieczystych, przeniesieniach, odłączeniach, o poprzednich właścicielach, itd. Generalnie, zwłaszcza w przypadku dużych, przekształcanych działek, może być to nawet kilkaset stron informacji, które zazwyczaj są całkowicie zbędne i mogą wprowadzić w błąd.

Odpisy i wypisy z księgi wieczystej oraz zaświadczenia o zamknięciu KW

Jeśli potrzebujemy odpisu lub wypisu z księgi wieczystej, czy też zaświadczenia o zamknięciu KW musimy złożyć i opłacić wniosek – obie czynności wykonujemy wyłącznie w formie elektronicznej za pośrednictwem systemu EKW. Płatność aktualnie jest wykonywana w ramach systemu Przelewy24 (aby nie można było jej wycofać).

Składając wniosek mamy do wyboru dwie opcje:
- dokument do samodzielnego wydrukowania w formacie .pdf – opłata za niego jest niższa. Jeżeli wybierzemy tę opcję wtedy odpis, wniosek czy też zaświadczenie zostanie nam udostępnione w formie elektronicznej (na podany adres e-mail otrzymamy link prowadzący do dokumentów). Z praktycznego punktu widzenia różni się od wydruku wykonanego samodzielnie z przeglądarki dwoma elementami: klauzulą, że ma moc dokumentu wydanego przez sąd oraz identyfikatorem umożliwiającym weryfikację w systemie (na stronie EKW) w ciągu 24 miesięcy do chwili złożenia wniosku;
- dokument przesyłany korespondencyjnie – jest droższy (o 10 zł), ale CIKW prześle na podany przez nas adres korespondencyjny dokument wydrukowany i opieczętowany.

System dopuszcza możliwość dokonania jednorazowej płatności za kilka wniosków.

Czy każdy może sprawdzić moją KW?

Tak. Pytanie brzmi: po co? W Polsce jest założonych ponad 20 milionów ksiąg wieczystych! Po co ktoś miałby siedzieć i je przeglądać? Poza tym jawność ksiąg wieczystych to żadna nowość. Co prawda kiedyś trzeba było występować z wnioskiem do sądu, ale i tak otrzymało się potrzebne informacje. Ponadto, jak już wspominałam, istotne jest, że wyszukiwarka umożliwia sprawdzenie zasobów wyłącznie po numerze księgi wieczystej. Nie da się zatem wpisać np. imienia i nazwiska sąsiada i sprawdzić jakie nieruchomości posiada.

Dlaczego księgi są jawne? Otóż, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Istnieje domniemanie, że prawo jawne wpisane do KW jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. W konsekwencji nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Kupujący nie może żądać np. unieważnienia umowy, odszkodowania, itd. twierdząc, że nie wiedział, że nieruchomość jest obciążona hipoteką, jeśli została ona wcześniej wpisana do KW lub była o niej wzmianka. Ale taka konstrukcja i domniemania mają chronić przede wszystkim nabywców. Przyjmuje się, że ktoś, to chce nabyć nieruchomość, kupuje ją w takim stanie prawnym, jaki wynika z KW (tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych nie są chronieni jedynie nabywcy w złej wierze czyli tacy, którzy wiedzieli o niezgodności wpisów w KW z jej rzeczywistym stanem prawnym, a także ci, którzy nieruchomość otrzymali nieodpłatnie).

Jak i gdzie sprawdzić numer KW, jeśli go nie znam?

Można go ustalić w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych (właściwym ze względu na położenie nieruchomości) lub ewentualnie w ewidencji gruntów i budynków.

Jeśli szukamy numeru własnej księgi wieczystej, który nam się zawieruszył i jest to księga lokalu, który kupiliśmy od dewelopera, możemy wziąć akt notarialny – będzie tam podany numer księgi wieczystej nieruchomości, z której został wyodrębniany nasz lokal wraz z przynależnym mu gruntem (w oświadczeniu dewelopera), natomiast w tej (tzw. macierzystej) księdze wieczystej będzie wzmianka o naszym lokalu i będzie podany numer naszej KW. Podobny sposób można zastosować, jeśli kupiliśmy działkę gruntu, wydzielaną następnie do kolejnej KW.

Czasem może pojawić się problem z odszukaniem starej księgi wieczystej, gdyż kiedyś numery ksiąg były krótsze. Jeśli chcemy przejrzeć KW takiej nieruchomości, ale mamy tylko jej stary numer a nie możemy się akurat skontaktować z sądem, najprawdopodobniej uda się odczytać księgę wpisując stary numer i poprzedzając go zerami (tak, aby było 8 cyfr). Na początku, z rozwijanej listy miejscowości wybieramy czteroznakowy kod wydziału sądu właściwego dla adresu nieruchomości. W ostatnim polu „strzelamy” z cyfrą kontrolną: od 0 do 9.

Skąd wziąć formularze wniosków?

Jeśli chcemy złożyć wniosek o wydanie odpisu, wypisu lub zaświadczenia o zamknięciu KW, aby mieć pewność, że korzystamy z aktualnych formularzy proponuję pobrać je ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości: https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/ksiegi-wieczyste
Jest tam również podana informacja o opłatach.

Jak czytać księgi wieczyste?

1. Okładka – zawiera podstawowe informacje o KW (który sąd prowadzi księgę, jej numer, dane dotyczące założenia).

2. Dział I – zawiera oznaczenie nieruchomości/lokalu oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Został podzielony na dwie części:
* „0” – zawiera informacje dotyczące położenia nieruchomości, nr działki ewidencyjnej, nr budynku, lokalu oraz obszar nieruchomości,
* „Sp” – zawiera spis spraw związanych z nieruchomością – określa udział w nieruchomości wspólnej, informację o prawie użytkowania lub spółdzielni,

3. Dział II obejmuje informacje o właścicielach lub użytkownikach wieczystych czy też osobach, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, z podaniem udziałów w nieruchomości i podstawę wpisu,

4. Dział III przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym czy też spółdzielczym prawem do lokalu oraz na wpisy innych praw i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek). Możemy tu znaleźć informacje o różnych służebnościach (np. przejazdu, przesyłu), o osobach uprawnionych, ostrzeżenia o toczących się egzekucjach, itp.

5. Dział IV – przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Znajdziemy tu więc wpisy hipotek, wzmianki o ustanowieniu hipoteki, wysokość zabezpieczenia hipotecznego, informację o wierzycielu hipotecznym.

Czym różni się odpis z księgi wieczystej od wypisu?

Odpis z księgi wieczystej to dokument zawierający kompletną treść księgi wieczystej, na dzień wydania odpisu. Jak już wspomniałam odpis może być aktualny lub zupełny.

Wypis z księgi wieczystej jest dokumentem fragmentarycznym w tym sensie, że dotyczy on jednego lub kilku działów, a nie całej księgi. Jako dokument zawiera oczywiście (tak jak odpis) aktualny stan wpisów, wzmianek o wnioskach, o postępowaniu sądowym: skargach na orzeczenia referendarzy, apelacjach, skargach kasacyjnych, tylko że informacja będzie dotyczyła tylko i wyłącznie działów objętych wypisem.

Wypis może być przydatny, jeśli ktoś ma już odpis, w którym widnieje np. informacja o postępowaniu sądowym, które się już zakończyło i chce potwierdzić ten fakt wypisem z konkretnego działu KW.

Na co zwrócić uwagę chcąc kupić nieruchomość?

- na wszystkie wzmianki w KW (przed zakupem należy je wyjaśnić),
- na umowy darowizny (powinny być wpisane do KW). Czasem są związane z tzw. dożywociem, czyli prawem dożywotniego użytkowania części nieruchomości przez określoną osobę. Wygląda to tak, że np. babcia darowuje swoją nieruchomość wnuczkowi, ale jednocześnie zastrzega, że dopóki żyje będzie użytkować połowę domu. Nawet jeśli dożywocie nie jest ujawnione w KW (a często tak bywa), przysługuje ono tej osobie nadal, mimo sprzedaży nieruchomości (nie działa tu rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Gdzie znajdziemy przeglądarkę (wyszukiwarkę) ksiąg wieczystych?

Na tej stronie prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do

tagi: wyszukiwarka ksiąg wieczystych, przeglądarka ksiąg wieczystych, skąd wziąć odpis księgi wieczystej, bezpłatne wyciągi z KW, ile kosztuje wypis z KW, jak czytać KW