Odwrócony kredyt hipoteczny

Artykuły » Odwrócony kredyt hipoteczny

W Dzienniku Ustaw z 14 listopada 2014 r. opublikowano pod pozycją 1585 długo zapowiadaną ustawę z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym, zwaną czasem hipoteką odwróconą. Dotychczas funkcjonowały na rynku tylko konstrukcje oparte na rencie dożywotniej, które znacznie różnią się od tego kredytu, a skoro jest zapotrzebowanie na tego typu produkty, to lepiej się stało, że zdecydowano się na regulację ustawową. Da to kredytobiorcom większą pewność co do otrzymywania zadeklarowanych kwot oraz dożywotniego nie tylko zamieszkiwania w nieruchomości, ale pozostania jej właścicielem. Zmieni również sytuację spadkobierców. W zależności od zaproponowanych kwot, hipoteka odwrócona może okazać się więc idealnym rozwiązaniem zwłaszcza dla osób samotnych, które chcą powiększyć swoją emeryturę, ale chcą też do końca życia pozostać właścicielami swojego mieszkania czy domu. Warto dodać, że przy rencie dożywotniej osoba, która ma ją otrzymać przenosi za życia (przy podpisaniu umowy o rentę) własność nieruchomości i posiada jedynie prawo do zamieszkiwania w domu czy lokalu do śmierci.

Ustawa określiła, że odwróconego kredytu hipotecznego mogą udzielać wyłącznie banki. W umowie zobowiązują się one oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną kwotę, której spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy (przez spadkobierców lub też z wykorzystaniem zabezpieczenia kredytu). Kredytobiorca z kolei zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Kredytobiorcą może być właściciel lub współwłaściciel nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego (aby było czytelniej tę własność nieruchomości, prawa do lokalu oraz użytkowania wieczystego będę dalej nazywać po prostu nieruchomością).

Ustawa zakazuje nadmiernego zabezpieczania kredytu, których koszt – jak by nie patrzeć – zawsze ponosi kredytobiorca. Otóż bank może żądać wyłącznie zabezpieczenia polegającego na:
1) ustanowieniu hipoteki na nieruchomości, oraz
2) ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności tej nieruchomości.

Bank nie może uzależniać udzielenia kredytu od zawarcia innych umów, z wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych nieruchomości lub lokalu.

Oczywiście podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa nieruchomości, na której ma być ustanowione zabezpieczenie kredytu.

Sama wypłata kredytu może nastąpić albo jednorazowo, albo w ratach w wysokości i przez czas określony w umowie, nie dłużej niż do śmierci kredytobiorcy; przy czym jeśli umowa została zawarta przez więcej niż jednego kredytobiorcę, w przypadku jego śmierci (przy wypłacie w ratach), „przypadająca na niego” kwota kredytu będzie wypłacana proporcjonalnie żyjącym kredytobiorcom, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

Na co najmniej 14 dni przed zawarciem umowy, Bank jest zobowiązany dostarczyć kredytobiorcy, według jego wyboru, w postaci papierowej lub elektronicznej, formularz informacyjny zawierający informacje o odwróconym kredycie hipotecznym. Termin ten może być skrócony tylko na żądanie kredytobiorcy. Istotne jest dokładne zapoznanie się z informacjami zawartymi w formularzu, ponieważ zawiera on najistotniejsze postanowienia, które później znajdą się w umowie kredytowej, z którą zwykle nie ma na tyle czasu, aby dobrze się zapoznać w banku, przy jej podpisaniu. Jest to więc duże ułatwienie dla potencjalnych kredytobiorców, którzy mogą warunki umowy spokojnie przeanalizować w domu, porównać z ofertami innych banków lub skonsultować z kimś przed podpisaniem umowy.
Warto zaznaczyć, że w umowie kredytobiorca może zobowiązać się do nie sprzedawania
nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bez zgody banku.

W ustawie zagwarantowano kredytobiorcom prawo:
- do odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni od dnia jej zawarcia, bez podania przyczyny, bez ponoszenia kosztów związanych z odstąpieniem z wyjątkiem opłat lub ich części, które poniósł bank na rzecz organów administracji czy sądów, a których nie może odzyskać. W ciągu kolejnych 30 dni kredytobiorca musi zwrócić bankowi wypłaconą kwotę wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia, jeśli kredyt został wypłacony;
- do spłaty częściowej lub całkowitej kredytu, w każdym czasie, bez wcześniejszego poinformowania banku. Od wcześniejszej spłaty bank nie może naliczać prowizji. Należy zwrócić uwagę na zapisy umowy – czy w przypadku całkowitej spłaty bank nadal będzie wypłacał raty niewykorzystanej części kredytu czy też umowa ulegnie rozwiązaniu;
- do wypowiedzenia umowy w każdym czasie, z zachowaniem 30-dniowego terminu;
- ciekawe prawo wynikające z nienależytego wykonywania obowiązków przez bank, a mianowicie jeśli bank nienależycie przekazał kredytobiorcy formularz informacyjny przed zawarciem umowy, czy też nie znalazły się w nim wszystkie wymagane ustawą informacje lub nie były one prawidłowe lub też zawarta umowa nie spełnia wymogów ustawowych (np. brakuje w niej informacji określonych w ustawie czy oświadczenia o odstąpieniu od umowy), kredytobiorca po złożeniu bankowi pisemnego oświadczenia może: 1) żądać od banku zapłaty 1/10 odsetek i innych kosztów należnych od wypłaconej części kredytu albo 2) wypowiedzieć umowę i spłacić całkowitą kwotę do zapłaty bez tej dziesiątej części odsetek i innych kosztów.

Kredytobiorca będzie miał również pewne obowiązki, tj.:
- ubezpieczanie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu od zdarzeń losowych (bank co prawda nie musi żądać tego zabezpieczenia, ale mało prawdopodobne jest, że nie będzie);
- utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, w szczególności dokonywanie bieżących napraw i remontów. Jeśli ktoś uważa, że to pusta deklaracja, może się rozczarować, ponieważ bank ma możliwość, z której zapewne skorzysta, do monitorowania wartości nieruchomości (częstotliwość i sposób tego monitoringu będzie ustalona w umowie, a wcześniej znajdzie się w formularzu informacyjnym);
- terminowe opłacanie podatków i obowiązkowych opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości.

Bank może wypowiedzieć umowę kredytu i wstrzymać jego wypłatę, z zachowaniem 30-dniowego terminu w ściśle określonych przypadkach, a mianowicie, gdy:
- została wszczęta egzekucja z nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu przez innego wierzyciela, w przypadku, gdy bank o tej innej wierzytelności nie wiedział zawierając umowę, lub
- kredytobiorca w umowie został zobowiązany do nie przenoszenia własności nieruchomości (sprzedaży, darowizny lub innego przeniesienia) bez zgody banku, a dokonał tego, lub
- wartość nieruchomości, z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę uległa istotnemu zmniejszeniu, lub
- kredytobiorca nie zapłacił w terminie podatków lub innych opłat związanych z nieruchomością, mimo wezwania przez bank i nie udzielił bankowi upoważnienia do wykonania tych czynności.

Jeśli kredytobiorca zmarł i pozostawił spadkobierców, powinni oni zwrócić szczególną uwagę na zapisy dotyczące rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego. O tym czy kredytobiorca wziął taki kredyt najłatwiej dowiedzą się z księgi wieczystej nieruchomości (jeśli nie utrzymywali bliższych kontaktów z kredytobiorcą i o kredycie od niego się nie dowiedzieli).

Pokrótce wygląda to tak:
1. cały kredyt staje się wymagalny (do spłaty) rok od śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców. Wcześniej kredyt może się stać wymagalny w przypadku wypowiedzenia umowy przez bank (z upływem okresu wypowiedzenia). Po tym czasie staje się również wymagalne roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości;
2. do tego czasu, czyli w ciągu 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców, spadkobiercy mogą spłacić cały kredyt, skutkiem czego roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości wygaśnie;
3. do całkowitej spłaty kredytu lub przeniesienia na niego własności nieruchomości, bank nalicza odsetki oraz inne koszty wynikające z umowy;
4. zasadą jest ograniczona odpowiedzialność kredytobiorców i spadkobierców, tzn. że kredytobiorca albo jego spadkobiercy odpowiadają do wysokości wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu i bank może żądać zaspokojenia swoich wierzytelności tylko z tej nieruchomości  (a nie z innego majątku). Jak to z zasadami bywa, są od tej zasady wyjątki:
a. jeśli kredytobiorca albo spadkobiercy przenieśli własność nieruchomości bez zgody banku, mimo zakazu w umowie, lub
b. jeśli wartość nieruchomości lub lokalu, uległa istotnemu zmniejszeniu z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę lub jego spadkobierców (co jest istotne i co należy sprawdzić przed przyjęciem spadku zwłaszcza w sytuacji, gdy spadkobiercy nie utrzymywali kontaktów z kredytobiorcą i nie wiedzą jaki stan nieruchomości bank przyjął dla zabezpieczenia kredytu)
- w tych przypadkach bank może żądać zaspokojenia także z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców, jeśli spełnione są łącznie dwa warunki: 1. zaspokojenie z tej nieruchomości jest niemożliwe lub jest możliwe jedynie częściowo i 2. do wysokości kwoty, o jaką została zmniejszona wartość tej nieruchomości lub w wysokości różnicy pomiędzy kwotą uzyskaną z egzekucji a całkowitą kwotą do zapłaty.
5. Po uzyskaniu informacji o śmierci kredytobiorcy, bank przekazuje wskazanym w umowie osobom do kontaktu pismo informujące o zawartej umowie, o możliwości dokonania przez spadkobierców kredytobiorcy rozliczenia umowy oraz o terminie wyznaczonym do rozliczenia umowy kredytu. Taką samą informację bank zamieszcza również na swojej stronie internetowej.
6. Jeśli przez sąd nie został ustanowiony kurator, spadkobiercy mogą zostać wezwani przez bank do zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości będącej zabezpieczeniem odwróconego kredytu hipotecznego. W terminie 30 dni od dnia zawarcia tej umowy, bank w uzgodnieniu z osobą, z którą zawarł umowę, zleca rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej tej nieruchomości. W ciągu 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego bank zwraca określonym osobom, np. spadkobiercom kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a całkowitą kwotą do spłaty, albo zawiadamia osoby, z którymi zawarł umowę, że wartość jego wierzytelności jest wyższa od tej wartości rynkowej.


tagi: odwrócony kredyt hipoteczny, hipoteka odwrócona, jak wziąć odwrócony kredyt hipoteczny, odwrócona hipoteka